서울 전매제한 대거 풀려… ‘거래절벽’ 숨통 트일까

7월까지 3000가구 해제

내달에만 목동 파크자이 등 6곳

분양 당시부터 관심 쏠린 지역

일부 매물 시장서 3억~4억 올라

양도세 50% 부담

분양권 매도 땐 차익 절반 내야

매물 내놓을 가능성 많지 않아

실수요땐 중도금 대출 승계 확인을

신축 중인 한 아파트 전경. 한국일보 자료사진

지난달 서울 아파트 분양권ㆍ입주권 거래 건수는 198건으로, 2013년 1월(139건) 이후 최저치를 기록했다. 지난해 6ㆍ19 대책과 8ㆍ2 대책이 잇따라 나오면서 분양권 전매 요건이 까다로워진데다 올해 1월부터 보유 기간이나 차익 규모와 상관없이 분양권 양도소득세율이 50%로 일괄 상향 조정되며 시장이 얼어붙었기 때문이다.

그러나 다음달엔 서울 요지에 들어설 아파트 단지의 분양권 전매 제한이 대거 풀릴 예정이다. 꽁꽁 얼어붙었던 분양권 거래 시장에 활기가 돌지 주목된다. 다만 양도세 50% 부담에 실제 매물은 많지 않을 가능성이 크고, 분양가에 비해 껑충 뛴 호가 때문에 실수요자들이 선뜻 매수 결정을 내리기 어려울 것이란 관측도 나온다. 전문가들은 대출 규제와 대출금리 상승, 다주택자 양도세 중과 등을 고려해 신중하게 접근할 것을 주문하고 있다.

22일 부동산114 등에 따르면 다음달 서울에서 분양권 전매 제한에서 풀리는 아파트는 모두 6곳이다. 12일 관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구’을 비롯 마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’, 성북구 석관동 ‘래미안 아트리치’, 양천구 신정동 ‘목동파크자이’, 서대문구 연희동 ‘연희파크푸르지오’, 종로구 무악동 ‘경희궁 롯데캐슬’ 등의 전매 제한이 잇따라 해제된다.

이어 7월에도 도봉구 쌍문동 ‘도봉금강아미움파크타운’과 마포구 창전동 ‘마포 웨스트리버 태영 데시앙’, 강서구 염창동 ‘e편한세상 염창’ 등의 분양권 전매가 가능해진다. 이 단지들은 대부분 서울 도심에 위치, 분양 당시부터 관심이 쏠렸던 곳이다.

정부는 2016년 11ㆍ3 대책을 통해 서울 강남4구 민간택지 분양권 전매제한 기간을 6개월에서 소유권 이전 등기까지, 강남4구 외 지역은 6개월에서 1년6개월로 강화했다. 대책 발표일인 11월 3일 이후 입주자모집공고를 한 단지부터 적용됐기 때문에 그 해 12월과 이듬해(2017년) 1월에 분양한 아파트 분양권은 오는 6,7월에 전매가 가능해진다. 이렇게 서울에서 전매 제한이 풀리는 일반분양 물량은 모두 3,000가구가 넘는다. 이들 단지의 분양권 거래가 본격화할 경우 ‘거래절벽’이 이어져온 분양권 및 부동산 시장에 다시 활기를 돌 것이란 기대도 나온다.

실제로 일부 매물은 벌써부터 분양가보다 3억~4억원 오른 가격에 시장에 나와 있다. 신촌그랑자이 전용면적 84㎡ 분양권은 호가가 12억~13억원으로 분양가(평균 8억원)보다 최소 3억5,000만원 이상 올랐다. 래미안 아트리치도 전용 59㎡가 분양가보다 1억원 가량 오른 5억6,000만원을 호가하고 있다. 목동 파크자이도 분양권(전용 84㎡)에 웃돈이 3억원 정도 붙은 상태다. 분양 계약자들이 전매가 풀리는 날 바로 분양권 매매 계약을 할 수 있도록 미리 내놓은 것이다.

새 아파트에 대한 선호가 강하지만 청약요건 강화로 가점제 혜택을 누리지 못하는 실수요자들에게는 분양권 거래를 통한 입주가 합리적 대안이 될 수도 있다. 지난해 8ㆍ2 부동산대책으로 분양단지 집단대출이 제한된 상황에서 중도금 집단대출을 그대로 승계할 수 있다는 점도 분양권 거래의 매력이다. 8ㆍ2 대책 이전 집단대출을 받은 데다 중도금 무이자 등이 적용된 단지도 많기 때문이다.

그러나 분양권 보유자들이 전매 금지 해제에도 곧 바로 매도에 나설 가능성은 높지 않다. 무주택자가 아닌 분양권 보유자가 분양권을 팔 경우 분양가 대비 차익의 절반을 무조건 양도세로 내야 하기 때문이다. 수억원의 양도세를 내야 한다는 얘기다. 마포구 이대역 인근의 한 부동산중개업소 관계자는 “신촌그랑자이는 워낙 입지가 좋고 평지 시공을 해 입주 후 가격이 더 오를 것이란 기대가 높아 집주인들이 매물을 내 놓을 가능성이 높지 않다”며 “매도자들 중 일부는 양도세를 매수자가 부담하는 조건을 걸기도 한다”고 말했다. 물론 잔금을 치를 여력이 없거나 역전세난을 우려해 분양권 매도에 나서는 이들은 있을 것으로 보인다.

하지만 전문가들은 현 상황에서 분양권 매수는 신중을 기해야 한다고 조언했다. 일단 분양권을 구입한 사람은 입주할 때까지 전매가 제한된다. 실수요자가 아니면 투자 매력도가 떨어진다. 양도세 부담이 크기 때문에 단기 차익을 노리기도 힘들다. 중도금 대출을 승계 받을 수 있는 지도 확인해야 한다. 집단 대출이라 하더라도 기존 거주지가 투기지역인지 청약과열지구인지 등에 따라 중도금 대출 규모가 달라질 수 있다.

일부 전문가는 꼭 새 아파트만 고집할 이유가 없다고 강조했다. 준공 5년 이상 된 아파트도 새 아파트 못지 않게 생활편의성을 잘 갖춘 곳이 많은 만큼 발품을 팔아 자신에게 맞는 단지를 찾는 게 대안이 될 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “준공 10년 안팎 된 저평가 단지를 구입하는 것도 방법”이라며 “직장 출퇴근과 자녀 학교 통학 거리 등을 고려해 이사하면 주거 부담을 낮출 수 있을 것”이라고 말했다. 김기중기자 k2j@hankookilbo.com