다주택자 양도세 중과... 전문가들 전망 엇갈려

#격변의 4월 부동산 시장
다주택자 양도세 중과 시행
임대사업 유도책 효과 거두고
1분기 매물도 크게 늘어
“거래 자체 없어서 시장 힘 못써”
“신규 아파트 오히려 상승 심화”
전문가들 전망도 팽팽히 맞서
서울 강남 지역의 아파트 단지 모습. 연합뉴스

양도소득세 중과와 임대사업자 등록 활성화 등 바뀐 부동산 정책이 시행되는 ‘격변의 4월’이 도래했다. 상당수 다주택자들은 이달 규제 시행에 앞서 매물을 처리하며 정부의 ‘채찍’을 피하는 한편으로 세제 감면을 통해 임대주택 등록을 활성화하려는 ‘당근’ 역시 일부 수용했다. 이러한 ‘벼랑 끝’ 매물 정리에 따라 이달 이후 매물은 급격히 줄어들 것이라고 전문가들은 공통적으로 전망한다. 다만 집값 흐름을 두고는 “투자 심리가 위축돼 약보합세 시장이 유지된다”는 전망과 “매물 품귀로 집값이 오를 것”이란 전망이 팽팽히 맞서고 있다.

다주택자 관련 정책. 신동준 기자

1일 부동산업계 등에 따르면 이날부터 새로 시행되는 부동산 정책의 핵심은 다주택자 양도세 중과다. 정부는 지난해 8ㆍ2 부동산 종합대책을 통해 서울 전역과 경기 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ동탄2, 세종, 부산 해운대ㆍ연제 등 40곳의 조정대상지역에서 다주택자들이 집을 팔면 최고 62%의 양도세를 부과한다고 예고한 바 있다. 2주택 보유자는 양도세율이 기본세율(6~42%)에서 10%포인트 상승하고, 3주택 이상 보유자는 20%포인트까지 중과된다. 정부는 이와 함께 장기보유 다주택에 대한 특별공제 혜택을 이달부터 배제하고, 총부채상환비율(DTI)ㆍ총체적상환능력비율(DSR) 등 대출규제도 강화했다.

예고된 채찍질에 올 들어 부동산 시장은 요동쳤다. 1~2월 전국 주택 매매거래는 14만33건으로 전년 같은 기간보다 14.8% 늘었다. 최근 5년 평균치와 비교해도 13.9% 증가한 수치다. 상승장을 이끌던 서울의 반응은 더 민감했다. 지난달 서울 아파트 거래량은 1만3,814건으로 2006년 조사 이래 3월 거래량으로 최대치를 기록했다.

임대주택 등록 활성화 유도책도 효과를 거뒀다는 평이다. 정부는 이달부터 임대주택으로 등록하는 다주택자 소유 주택에 대해 2021년까지 취득세와 재산세를 감면해주고, 8년 이상 임대 시에는 양도소득세 중과 대상에서 제외해준다. 또 임대사업자 등록을 꺼리게 하는 주된 이유였던 건강보험료 역시 40~80%를 줄여 부담을 덜어준다. 이러한 ‘당근’ 정책에 2월 임대주택등록자가 9,199명으로 지난해 같은 기간(3,861명)보다 배 이상 늘어나는 등 막판 임대주택 등록 추세가 가팔랐다.

이에 따라 이달 이후 주택 매물이 급격히 줄어들면서 ‘거래 절벽’이 올 것이란 예상이 많다. 서울시 관계자는 “양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 1~2월 실계약한 뒤 주택거래를 3월에 신고하거나, 3월 막판까지 고민하다가 시세보다 낮게 급매로 거래하는 경우가 많았다”며 “보유를 결심한 다주택자를 제외하면 나올 만한 물건은 다 나왔고 임대주택 등록도 거의 다 이뤄졌다고 봐야 한다”고 분석했다.

다만 부동산 가격 전망은 극과 극이다. 다소 우세한 전망은 전셋값이 지속적으로 하락하고 있고 매매가 역시 전세가 영향을 받을 터라 당분간 시장이 약보합세를 유지할 것이란 관측이다. 여기에 미국 금리 인상의 영향으로 국내 금리도 오를 가능성이 높아 대출에 기반한 부동산 투자와 매매 역시 줄어들 것이란 전망이 나온다. 임채우 KB부동산 전문위원은 “서울 일부 지역과 경기 분당ㆍ과천 정도를 제외하면 거래 자체가 없어져 가격도 힘을 못쓸 것”이라며 “투자 심리가 위축돼 연말까지 서울ㆍ수도권은 보합, 지방은 약세장이 이어질 공산이 크다”고 내다봤다.

반면 매물 부족과 이에 따른 신규 아파트 선호로 집값이 오히려 뛸 가능성도 제기된다. 이주현 월천재테크 대표는 “지난 3주 동안 서울과 수도권 일대의 대표적 부동산 현장을 둘러보니 물량은 부족하고 신규 아파트 청약 열기는 더욱 높아지는 것이 확인됐다”며 “6월 이후에는 서울과 새 집, 지방과 헌 집 사이의 양극화가 더 심화돼 신규 아파트를 중심으로 집값 상승 현상이 오히려 심화할 것”이라고 관측했다. 정재호 기자 next88@hankookilbo.com

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