정부ㆍ업계 간 최대 13배 금액차
정부 불충분한 설명에 “산정기준 공개하라” 국민청원까지 제기
종료ㆍ개시 시점, 아파트 가격 기준 설정 따라 계산 ‘천차만별’
국토부는 버티기 일관… 시장 불신 더 확산될 듯
정부의 서울 강남권 재건축아파트 개발 부담금(초과이익환수) 예상액 발표의 후폭풍이 거세지며 액수 산정 방식에 대한 궁금증이 커지고 있다.
정부의 부담금 예상액 산정에 대한 불신은 ‘naver-***’이란 아이디를 쓰는 한 네티즌이 지난 23일 청와대 국민청원 코너에 “국토부는 국민의 재산과 직결된 재건축 초과이익 환수 부담금 산정기준과 해당 단지 등을 지금이라도 투명하게 공개하라”고 글을 올리면서 표출되기 시작했다. 이 글은 25일 오후 3시 기준 242명이 동의했다.
시장의 반발은 정부의 부담금 예상액과 조합 및 부동산 업계가 산출한 예상액의 격차가 워낙 큰 데서 기인하고 있다. 실제로 최대 8억4,000만원의 부담금이 부과될 곳으로 점쳐지고 있는 서울 서초구 반포 주공1단지 3주구의 경우 조합은 최대 6,500만원, 현지 중개업소에선 평균 1억원 미만의 부담금을 예상하고 있다. 또 다른 후보지인 송파구 잠실 주공5단지 조합 역시 자체 계산 결과 최대 2억여원의 부담금을 추정했다. 정부 발표와 4~13배 금액 차이가 나는 셈이다.
국토부의 부담금 산정 방식은 재건축 사업이 끝날 시점의 아파트값(종료시점 주택가액)에서 재건축을 시작할 당시의 아파트 값(개시시점 주택가액)과 공사비 등 각종 개발비용, 정상주택가격상승분 총액 등을 빼 계산한다. 이렇게 나온 초과이익은 다시 조합원 1인당 평균이익에 따라 10~50% ‘조합원 부과율’을 곱해 최종 부담금으로 결정된다.
그러나 이러한 계산식은 종료시점 주택가액을 명확하게 산출하기 어렵다는 점에서 한계가 있다. 국토부는 몇 년 뒤가 될지 모르는 공사 종료시점의 아파트값을 통상의 집값 상승률에 기준한 예상 분양가격으로 계산했다. 그러나 개시 시점 아파트값은 시세의 80% 수준에 불과한 공시가격으로 적용했다. 더구나 개시 시점은 부동산 경기가 안 좋았던 2011년과 2012년을 기준으로 했다. 최근 폭등하는 아파트값 상승률을 적용해 미래 가격은 키운 반면 빼야 할 수치는 최소로 잡았다는 지적이 나올 수 있는 대목이다.
국토부가 현장 돌발 상황이 많아 시간이 갈수록 증액되기 마련인 공사비 등 각종 개발비용을 낮게 잡았을 가능성도 제기된다. 실제로 재건축 조합은 아직 정부에 공사비, 설계감리비, 조합운영비 등에 대한 자료를 제출하지 않은 상태다. 정부가 당초 4월까지 관련 자료를 받고 5월에 예상액을 조합 측에 통보하기로 했기 때문이다. 이에 대해 국토부는 서울시 클린업시스템과 일반적인 강남 재건축 비용 등을 참고해 개발비용 총액을 추산했다고 설명했다. 이문기 국토부 대변인은 “국민청원 내용을 청와대로부터 전달받더라도 공개 여부는 신중하게 검토할 것”이라고 밝혔다. 정재호 기자 next88@hankookilbo.com
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