경매 거쳐도 보증금 다 못 돌려받는 깡통전세까지 보증금 전액 보장

확정일자·전세권 설정보다 보장 넓어… 3억원 기준 한달 5만원 내외로 '안심'

전세보증금이 치솟을수록 세입자들의 걱정도 커진다. 보증금이 전재산인 경우가 대부분인데, 나중에 일부라도 떼이는 경우 타격이 엄청날 수밖에 없다. 특히 집값보다 전셋값 상승세가 훨씬 빠르다는 게 문제다. 2010년말 집값의 57%이던 전세보증금은 올 4월 71%로 치솟았다. 집을 경매로 넘길 경우 평균낙찰가가 70% 수준이라는 점을 감안하면, 경매를 통해서도 보증금을 다 돌려받기 어려울 수 있다는 얘기가 된다.

물론 전세금을 보장받을 수 있는 장치는 있다. 확정일자와 전세권 설정이 대표적이다. 하지만 이것만으로는 부족할 수 있다. 그래서 최근 주목을 받는 것이 바로 ‘깡통전세’에 대응할 수 있는 전세금보증보험이다. 확정일자 및 전세권 설정과 비교해, 전세보증보험의 장단점을 살펴봤다.

확정일자ㆍ전세권 설정과 차이

전세 보증금을 지키는 가장 일반적이고 손쉬운 방법은 바로 확정일자다. 주민센터에 전입신고를 할 때 임대차계약서와 신분증을 들고 가서 단 돈 600원만 내면 된다. 확정일자는 저렴한 비용과 간편한 절차에 비해 보장받을 수 있는 권리의 정도가 상당하다. 주택임대차보호법에 따라, 확정일자를 갖춘 세입자는 집이 경매나 공매에 넘어가도 후순위 권리자나 기타채권자보다 우선적으로 돈을 받을 수 있다.

전세권 설정으로도 강력한 권리를 챙길 수 있다. 전세금을 못 받는 경우, 확정일자는 소송을 거쳐 승소한 후 강제집행을 할 수 있지만 전세권 설정이 되어 있으면 바로 경매신청을 할 수 있다. 세입자 명의가 법인이어서 확정일자를 받지 못하거나, 주소지를 해당 부동산으로 옮길 수 없는 경우에도 주로 이용된다.

그런데 이 두 가지 방법은 권리만 보장해줄 뿐, 보증금 전액을 항상 보장해 주지는 않는다. 만에 하나 부동산 시장이 침체되거나 해당 집값이 폭락해, 경매를 거쳐도 보증금을 오롯이 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 이런 깡통전세까지 보증금 전액을 보장하는 제도가 바로 전세보증보험이다. 전세계약 만료 시점에 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 보증보험사가 보증금을 대신 내 주고 집주인에게 구상권을 행사하는 식이다.

SGI서울보증 관계자는 “확정일자를 지정하면 전액 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있지만 전세보증보험은 가입만 되면 유사시 다 돌려받는 장점이 있다”며 “법무사를 쓰는 경우가 많은 전세권 설정과 비교하면 전세보증보험이 가입절차가 간편하고 더 저렴하다”고 말했다.

전세보증보험 가입 어떻게

전세금 보증 상품을 판매하는 곳은 SGI서울보증과 대한주택보증이다. 일부 보험요율이나 보장한도에서 약간 차이가 있지만 전반적 보증내용에 큰 차이는 없다.

SGI서울보증의 경우 전국 72개 지점을 방문해서 가입할 수 있고, 해당 부동산에 특별한 문제가 없는 경우라면 바로 가입이 이뤄진다. 과거엔 아파트가 아닌 주택의 경우 전세보증금의 70~80%만 보장했지만, 최근에 100%로 늘렸다.

보험요율은 아파트 연 0.192%, 기타주택(단독ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ다세대ㆍ도시형생활주택 등) 연 0.218%다. 전세보증금과 선순위 설정 최고액을 합한 액수의 비율(LTV)이 주택시세의 50% 이하이면 30% 할인, 60% 이하이면 20% 할인 혜택이 있다. 보증금 2억원 전세라면 보험료가 연간 약 38만원인 셈인데, LTV로 30% 할인을 받으면 27만원으로 준다.

물론 지금 부동산시장에서 깡통전세가 나올 정도로 주택 가격이 떨어지는 경우는 드물고, 단기간 안에 부동산시장 거품이 급격히 빠질 가능성이 낮기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 걱정은 기우일 수도 있다. 또 전세보장보험은 자동차보험처럼 아무런 사고 없이 계약기간이 끝나더라도 보험료를 돌려받을 수 없는 소멸형이다. 모든 보험상품이 그렇듯, 전세보장보험 역시 ‘가능성이 낮지만 실제 발생했을 때 큰 손해를 볼 수 있는 상황’을 대비하자는 취지다. 업계 관계자는 “한 달 5만원(전세보증금 3억원 시) 정도 보험료로 보증금 걱정을 붙들어 매는 ‘무한 안심’을 얻을 것인지 그 선택의 문제”라고 말했다.

이영창기자 anti092@hankookilbo.com

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